Как отражается в учете компании - нового арендатора, использующего способ начисления в налог учёте, приобретение прав и обязанностей согласно соглашению аренды земельного надела (перенаем) у предыдущего арендатора?

Контрактная цена перенайма земельного надела (плата за перенаем) одинакова 424 800 рублей. (в частности НДС 64 800 рублей.). Цена земельного надела, указанная в контракте аренды, - 12 000 000 рублей., оставшийся период деяния договора аренды - 18 месяцев. Участок будет употребляться в производственных целях.

Перевод прав аренды согласно соглашению перенайма к новому арендатору произведён регистрацию. При подаче обращения на регистрацию перенайма новым арендатором оплачена государственная пошлина в сумме 22 000 рублей. Участок передан новому арендатору после госрегистрации. Плата за перенаем перечислена после передачи участка.

Гражданско-правовые отношения

Арендатор земельного надела (кроме резидентов особенных экономических территорий) вправе осуществить его перенаем (т.е. передать свои права и обязательства согласно соглашению аренды земельного надела другому лицу) в пределах периода договора аренды земельного надела без согласования арендодателя земельного надела в случае его извещения в толковый период (в случае если контрактом аренды земельного надела не предусмотрено другое). При таких обстоятельствах ответственным согласно соглашению аренды земельного надела перед арендодателем оказывается новый арендатор земельного надела. Наряду с этим заключение нового договора аренды земельного надела не требуется. Это следует из совокупности норм п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с употреблением земельного законодательства".

Потому, что в итоге перенайма совершается замена арендатора в обязанности, появившемся из договора аренды, перенаем обязан выполняться с соблюдением норм гражданско правового регулирования об уступке права притязания и перевода долга (гл. 24 ГК Российской Федерации). На это отмечено, к примеру, в Письмах Министерства финансов Российской Федерации от 12.10.2009 N 03-05-05-03/12, ФНС Российской Федерации от 01.08.2011 N ЕД-4-3/12444@. Такая точка зрения подхвачена практикой судов (см., к примеру, Определение ВАС РФ от 23.05.2012 N ВАС-5805/12 по делу N А26-10902/2010). Вопрос о употреблении положений гл. 24 ГК Российской Федерации о перемене лиц в обязанности при перенайме снятого в аренду имущества рассмотрен в Путеводителе по практике судов. Аренда. Общие положения.

Передача прав и обязанностей согласно соглашению аренды земельного надела (перенаем), как и сам контракт аренды земельного надела (осуждённый на период не менее года), оформляется в письменной форме и подлежит госрегистрации. Это следует из п. п. 1, 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. п. 1, 2 ст. 389, п. 4 ст. 391, п. п. 1, 2 ст. 609 ГК Российской Федерации.

Вопросы о госрегистрации соглашения о перенайме к контракту аренды, подлежащему госрегистрации, рассмотрены в Путеводителе по практике судов. Аренда. Общие положения.

Государственная госпошлина

За госрегистрацию перевода прав аренды земельного надела к новому арендатору согласно соглашению перенайма взимается государственная госпошлина, размер которой сейчас установлен пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Размер указанной госпошлины для компаний образовывает 22 000 рублей. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Плательщиком госпошлины при госрегистрации прав является податель заявления - лицо, обращающееся за осуществлением регистрирующих деяний (пп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ). Подателем заявления может быть одна из сторон либо обе стороны договора перенайма (п. 1 ст. 16 закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В этом случае подателем заявления и плательщиком госпошлины является новый арендатор.

Государственная госпошлина уплачивается до подачи обращений на осуществление регистрирующих деяний или , если обращения на осуществление таких деяний поданы в электронной форме, после подачи указанных обращений, но до принятия их к разбирательству (пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ).

Государственная госпошлина относится к федеральным сборам (п. 10 ст. 13, п. 1 ст. 333.16 НК РФ).

Налог на добавленную цена (НДС)

Сумму НДС, предоставленную предыдущим арендатором в составе платы за перенаем, компания принимает к вычету на базе счета-фактуры, оформленного с соблюдением притязаний законодательства, и в случае, что купленные арендные права предназначены для применения в облагаемых НДС операциях (т.е. данный земельный надел рекомендован для применения в облагаемой НДС деятельности), приняты к учету, и при присутствии подобающих первичных документов (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172, п. 2 ст. 169 НК РФ).

В данной консультации исходим из предположения, что указанные условия принятия НДС к вычету выполняются.

Бухучет

Действующими нормативно правовыми актами, регулирующими бухучет, не установлен каких-то особый режим отражения в учете расходов, связанных с перенаймом. Таковой режим компания обязана создать самостоятельно исходя из норм действующих ПБУ, и межгосударственных стандартов денежной отчетности. Наряду с этим действующие ПБУ используются в части подобных либо связанных обстоятельств бизнес активности, определений, условий признания и режима оценки активов, обязанностей, доходов и затрат (п. 7 Положения по бухучёту "Учетная политика компании" (ПБУ 1/2008), утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 06.10.2008 N 106н).

Для учета указанных расходов компании следует установить, отвечают понесенные затраты параметрам их признания в качестве актива либо же они должны быть признаны расходом.

Общие критерии признания в учете расходов в качестве актива определены Идеей бухучёта в коммерческой хозяйственной жизни Российской Федерации (одобрена Методологическим советом по бухучёту при Минфине Российской Федерации, Президентским советом ИПБ Российской Федерации 29.12.1997).

Соответственно п. 7.2 Концепции активами считаются хозяйственные средства, надзор над которыми компания получила в итоге свершившихся обстоятельств ее бизнес активности и которые должны принести ей экономические выгоды в грядущем. Такое определение, как надзор над хозяйственными средствами, Идеей не раскрыто. Но оно присутствует, например в МСФО (IAS) 38 "Невещественные активы", включённом в воздействие на территории РФ Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 25.11.2011 N 160н, соответственно п. 13 которого учреждение контролирует актив, в случае если владеет правом на получение будущих экономических выгод, проистекающих от лежащего в его основе ресурса, и на лимитирование доступа иных лиц к этим выгодам. Свойство учреждения контролировать будущие экономические выгоды от невещественного актива в большинстве случаев проистекает из правовых прав, которые могут быть осуществлены по суду, или другим методом.

Согласно соглашению перенайма у компании появляется правовое право вступить в качестве нового арендатора в контракт аренды. Но других прав, в частности прав получать экономические выгоды из арендуемого имущества, контракт перенайма не предполагает. Указанные экономические выгоды будут извлекаться из договора аренды, и за это будет уплачиваться подобающая арендная плата. В связи с чем, на наш взор, возможно сказать о том, что надзор над хозяйственными средствами в виде расходов, связанных с перенаймом, и возможность получать экономические выгоды из ресурса, лежащего в их основе (получение прав и обязанностей арендатора), у компании отсутствуют. При таком подходе затраты на перенаем возможно пересматривать как не удовлетворяющие параметрам их признания в качестве актива <*>.

Соответственно, такие затраты должны быть признаны расходом, что следует из п. 2 Положения по бухучёту "Затраты компании" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минист